Die Umwidmung eines Grundstücks, welche eine erstmalige Bebauung ermöglicht, kann den Wert dieses Grundstücks erheblich steigern.
Seit 01.07.2025 wird dieser Wertzuwachs bei Verkauf eines betrieblichen oder privaten Grundstücks durch einen sog. Umwidmungszuschlag besteuert, wobei dieser pro Grundstück nur einmal erhoben wird.
Diese wesentliche steuerliche Änderung ist Teil des sogenannten Budgetbegleitgesetzes 2025.
Der Umwidmungszuschlag beträgt 30% des Gewinns aus der Veräußerung des umgewidmeten Grund und Bodens.
Dieser Zuschlag ist sowohl bei Neu- als auch bei Altvermögen anzuwenden und unabhängig vom jeweils geltenden Steuersatz, weshalb er auch bei Ausübung der Regelbesteuerungsoption zur Anwendung kommt.
Betroffen sind ausschließlich Umwidmungen, die nach dem 31.12.2024 erfolgt sind, sofern der Verkauf des Grundstücks nach dem 30.6.2025 stattfindet.
Der Zuschlag gilt ausschließlich für umgewidmeten Grund und Boden, nicht für Gebäude. Daher kann es erforderlich sein, den Gewinn bei einer Liegenschaftsveräußerung aufzuteilen, wenn ein Gebäude darauf steht oder nicht das gesamte Grundstück umgewidmet wurde.
Ein Umwidmungszuschlag fällt nicht an, wenn der Grundstücksverkauf steuerbefreit ist, etwa aufgrund der Hauptwohnsitzbefreiung.
Sowohl bei der Umwidmung und Veräußerung von betrieblichen Grundstücken (§ 4 Abs. 3a Z 6 EStG 1988) als auch bei privaten Grundstücksverkäufen (§ 30 Abs. 6a EStG 1988) wird der aus der Veräußerung des umgewidmeten Grund und Bodens erzielte Gewinn für die Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage um einen Umwidmungszuschlag von 30 % erhöht.
Da der Zuschlag nur auf positive Gewinne bzw. Einkünfte angewendet wird, fällt er nicht an, wenn aus dem Grundstücksverkauf ein Verlust entsteht.
Der Umwidmungszuschlag ist nur insoweit zu berücksichtigen, als die Summe aus Veräußerungsgewinn und Zuschlag den tatsächlichen Veräußerungserlös nicht überschreitet. Andernfalls wird der Zuschlag entsprechend gekürzt (siehe untenstehendes Beispiel). Die Summe aus Verkaufserlös und gegebenenfalls gekürztem Umwidmungszuschlag bildet die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer.
Beispiel:
Der Liegenschaftseigentümer A kauft im Jahr 2010 ein Grundstück um € 10.000,00, das als Grünland gewidmet ist. Dieses Grundstück wird im Mai 2025 in Bauland umgewidmet. Im September 2025 verkauft A das unbebaute Grundstück um € 100.000,00. A realisiert in einem ersten Schritt einen Veräußerungsgewinn iHv € 90.000,00 verwirklicht. Aufgrund der Neuregelung fällt zusätzlich ein Umwidmungszuschlag von 30% des Veräußerungsgewinns an, d.s. € 27.000,00 (= 30% von €90.000,00). Addiert man den Veräußerungsgewinn und den Umwidmungszuschlag, ergeben sich Einkünfte iHv € 117.000,00. Da der Veräußerungserlös iHv € 100.000,00 um € 17.000,00 überschritten wird, ist der Umwidmungszuschlag auf € 10.000,00 (= € 27.000,00 minus € 17.000,00) zu kürzen.