Durch das Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 soll die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs bei der Vermietung sog. Luxusimmobilien zu Wohnzwecken eingeschränkt werden.
Die Vermietung solcher Luxusimmobilien soll künftig unecht umsatzsteuerfrei erfolgen, das heißt ohne Möglichkeit zur Option für eine steuerpflichtige Vermietung gemäß § 6 Abs. 2 UStG.
Eine Luxusimmobilie liegt vor, wenn die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Wohnimmobilie inklusive Nebengebäude und sonstigen Bauwerken innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung oder Baubeginn mehr als € 2,0 Mio. betragen.
Bei großen Vermietungsobjekten (z.B. Zinshäuser) gilt diese Kostengrenze für jede einzelne Mietwohnung.
Durch diese Neuregelung wäre die Vermietung solcher Luxusimmobilien künftig zwingend unecht umsatzsteuerfrei; ein Vorsteuerabzug für Vorleistungen – sowohl aus Anschaffung oder Herstellung als auch aus laufenden Aufwendungen – stünde damit nicht mehr zu.
Diese Neuregelung soll bereits mit 01.01.2026 in Kraft treten und ist auf Immobilien anzuwenden, die nach diesem Zeitpunkt hergestellt oder angeschafft wurden.
Beispiel:
Herr XY erwirbt im Jänner 2026 ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus um € 1.900.000,00 und vermietet dieses an Frau A. Im Frühjahr 2027 lässt Herr XY das Haus um € 600.000,00 renovieren.
Lösung:
Im Jahr 2026 ist diese Villa nicht als Luxusimmobilie zu beurteilen. Die Vermietung unterliegt dem ermäßigten Steuersatz von 10% und Herrn XY steht das Recht auf Vorsteuerabzug zu. Ab dem Jahr 2027 ist das Einfamilienhaus aber als Luxusimmobilie für Wohnzwecke zu beurteilen, da die maßgebliche Kostengrenze von € 2,0 Mio. überschritten wird. Die Vermietung ist ab 2027 (insgesamt) zwingend als unecht umsatzsteuerbefreit zu beurteilen. Ein weiterer Vorsteuerabzug ist ab 2027 nicht mehr möglich. Aufgrund der Änderung der Verhältnisse hat für das Jahr 2027 und die Folgejahre eine Vorsteuerberichtigung im Ausmaß von jährlich jeweils 1/20 hinsichtlich der Vorsteuerbeträge, die im Jahr 2026 geltend gemacht wurden, zu erfolgen.