Die Vermietung zu Wohnzwecken war bislang allgemein umsatzsteuerpflichtig (10% USt) und vermittelte daher das Recht auf Vorsteuerabzug.
Durch das Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 wurde die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs bei der Vermietung sog. Luxusimmobilien zu Wohnzwecken eingeschränkt.
Die Vermietung von Luxusimmobilien hat seit 01.01.2026 zwingend unecht umsatzsteuerfrei zu erfolgen, sodass dafür kein Recht auf Vorsteuerabzug (aus Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen und laufenden Aufwendungen) besteht.
Eine Luxusimmobilie liegt vor, wenn die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Wohnimmobilie inklusive Nebengebäude und sonstigen Bauwerken innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung oder Baubeginn mehr als € 2,0 Mio. betragen. Dabei ist aber nur auf die nach dem 31.12.2025 anfallenden Anschaffungs- und Herstellungskosten abzustellen.
Bei großen Vermietungsobjekten (z.B. Zinshäuser) gilt diese Kostengrenze für jede einzelne Mietwohnung.
Diese Neuregelung gilt seit 01.01.2026 und ist auf Immobilien anzuwenden, die nach dem 31.12.2025 hergestellt oder angeschafft werden.
Beispiel:
Herr XY erwirbt im Jänner 2026 ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus um € 1.900.000,00 und vermietet dieses an Frau A. Im Frühjahr 2027 lässt Herr XY das Haus um € 600.000,00 renovieren.
Lösung:
Im Jahr 2026 ist diese Villa nicht als Luxusimmobilie zu beurteilen. Die Vermietung unterliegt dem ermäßigten Steuersatz von 10% und Herrn XY steht das Recht auf Vorsteuerabzug zu. Ab dem Jahr 2027 ist das Einfamilienhaus aber als Luxusimmobilie für Wohnzwecke zu beurteilen, da die maßgebliche Kostengrenze von € 2,0 Mio. überschritten wird. Die Vermietung ist ab 2027 (insgesamt) zwingend als unecht umsatzsteuerbefreit zu beurteilen. Ein weiterer Vorsteuerabzug ist ab 2027 nicht mehr möglich. Aufgrund der Änderung der Verhältnisse hat für das Jahr 2027 und die Folgejahre eine Vorsteuerberichtigung im Ausmaß von jährlich jeweils 1/20 hinsichtlich der Vorsteuerbeträge, die im Jahr 2026 geltend gemacht wurden, zu erfolgen.